청약 가점 계산법 2026 — 무주택·부양가족·통장기간 정확히 계산하기

이 글은 민영주택 일반공급에서 가점제가 적용되는 경우의 계산 기준을 정리한 정보입니다. 실제 당첨자 선정 방식, 가점제·추첨제 비율, 1순위 자격, 지역 우선 요건은 입주자모집공고문마다 달라집니다. 청약 전에는 해당 공고문과 청약홈의 청약자격 확인 결과를 우선하세요.

청약 가점은 단순히 “집이 없던 햇수 + 같이 사는 가족 수 + 통장 연수”를 더하는 계산이 아닙니다. 기준일은 청약 접수일이 아니라 입주자모집공고일이고, 부모와 성년 자녀는 각각 별도의 동거 요건을 충족해야 합니다. 또한 2024년부터 일정 조건에서는 배우자 통장기간 점수를 최대 3점 더할 수 있습니다.

1. 청약 가점제는 언제 쓰이나

가점제는 민영주택 일반공급의 입주자를 선정할 때 점수가 높은 신청자부터 선정하는 방식입니다. 모든 민영주택이 100% 가점제로 뽑히는 것은 아닙니다. 지역, 주택 규모, 규제지역 여부와 모집공고에 따라 가점제·추첨제의 적용 비율과 1주택 세대의 지원 가능 범위가 달라집니다.

따라서 아래 84점 계산은 “내 가점이 몇 점인지”를 확인하는 기준입니다. 실제 당첨 가능성은 해당 단지의 모집공고문에 나온 공급 방식과 경쟁률을 함께 봐야 합니다.

2. 무주택기간: ’언제부터’와 ’누구의 주택 이력’을 함께 본다

기본 기산일

무주택기간은 원칙적으로 신청자가 만 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간입니다. 다만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 계산합니다.

신청자 또는 배우자가 주택을 소유했던 이력이 있으면, 그 주택을 처분한 뒤 최근에 무주택자가 된 날부터 다시 계산합니다. 매도·상속·분양권 처분처럼 소유 변동의 형태에 따라 실제 인정 기준일은 등기접수일, 건축물대장 처리일, 계약서상 기준일 등으로 달라질 수 있으므로 “잔금을 준 날”만 보고 단정하면 안 됩니다.

무주택기간 점수표

소형·저가주택, 상속지분, 오피스텔은 스스로 결론 내리지 않기

주택소유 여부에는 예외가 있습니다. 상속으로 취득한 지분, 일정 면적 이하 주택, 무허가건물, 보증금을 돌려받지 못해 임차주택을 경·공매로 취득한 경우 등이 규정상 예외가 될 수 있습니다. 다만 예외별 조건과 적용 대상이 다릅니다.

2026년 6월 15일 시행 기준으로는, 1호 또는 1세대만 보유한 일정 주택·분양권등에 대해 면적·가격 요건을 충족하면 무주택으로 보는 기준이 정비됐습니다. 대표적으로 일반 주택 등은 전용 60㎡ 이하이면서 가격이 비수도권 1억 원 이하·수도권 1억 6천만 원 이하인 기준이 있고, 일부 주택 유형에는 전용 85㎡ 이하 및 별도 가격 기준이 적용됩니다. 해당 예외는 주택의 종류와 공급 유형에 따라 판단이 달라지므로, 면적이나 공시가격 한 가지만 보고 무주택이라고 판단하지 마세요.

3. 부양가족수: 신청자 본인은 빼고, 요건을 하나씩 확인

부양가족수는 신청자 본인을 제외한 사람 수입니다. 따라서 신청자·배우자·미성년 자녀 1명으로 이뤄진 3인 가구라면, 부양가족은 배우자와 자녀 2명으로 계산해 15점입니다. “3인 가족이니 20점”이 아닙니다.

배우자

배우자는 부양가족 산정 대상입니다. 주민등록이 분리된 배우자가 있더라도, 배우자 및 배우자와 같은 세대를 이루는 세대원의 주택 소유 여부를 함께 확인해야 합니다. “주소지가 다르니 청약에서 완전히 분리된다”고 생각하면 안 됩니다.

직계존속: 부모·조부모는 3년 동거만으로 끝나지 않는다

직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양가족에 넣으려면 일반적으로 아래를 모두 확인필요합니다.

1. 신청자가 모집공고일 현재 세대주일 것
2. 모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재돼 있을 것
3. 해당 직계존속과 그 배우자 중 한 명도 주택을 소유하지 않을 것

부모님 중 한 분만 주택을 소유해도 부모님 두 분 모두 부양가족으로 보지 않는 기준이 적용됩니다. 단순히 “부모님과 주민등록이 같다”는 사실만으로 가점에 넣으면 안 됩니다.

직계비속: 성년 자녀는 1년 동거 요건이 추가된다

미혼 자녀는 부양가족 산정 대상이 될 수 있습니다. 다만 30세 이상 미혼 자녀는 모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 부모가 모두 사망한 경우에는 미혼 손자녀가 포함될 수 있습니다. 형제자매, 삼촌·이모 등 방계혈족은 부양가족에 넣지 않습니다.

4. 청약통장 가입기간: 모집공고일 기준, 배우자 점수 합산도 확인

청약통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재의 가입기간으로 봅니다. 통장 종류·납입금액·적법한 명의변경이 있었더라도 규정상 최초 가입일을 기준으로 산정하는 구조입니다. 다만 통장을 해지하면 일반적으로 기존 가입 이력을 이어받기 어렵기 때문에, 해지 전에는 청약 자격과 재가입 영향을 반드시 확인해야 합니다.

배우자 통장기간 합산: 최대 3점

민영주택 일반공급 가점제에서는 모집공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축에 가입한 경우, 배우자 통장기간의 50%에 해당하는 기간을 점수로 환산해 신청자 통장 점수에 더됩니다. 다만 배우자 통장으로 더할 수 있는 점수는 최대 3점, 합산 후 통장 항목 점수도 17점을 넘을 수 없습니다. 특별공급에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

미성년자 때 가입한 통장

민영주택 일반공급 가점제의 통장기간을 계산할 때, 미성년자로 가입한 기간은 무제한으로 인정되지 않습니다. 2023년 12월 31일 이전 기간은 최대 2년, 2024년 1월 1일 이후 기간을 더해도 합계 최대 5년까지만 인정합니다.

청약통장 납입 횟수와 납입액은 가점제의 통장기간 점수에 직접 들어가지 않습니다. 다만 국민주택 일반공급의 순위·저축총액 등 다른 자격 요건에서는 중요할 수 있으므로 “가점과 무관하니 납입도 중요하지 않다”는 뜻은 아닙니다.

5. 예시로 계산해 보기

사례 1: 30세 이후 계속 무주택, 배우자와 미성년 자녀가 있는 경우

• 신청자: 만 30세가 된 날이 2017년 8월, 이후 주택 소유 이력 없음
• 모집공고일: 2026년 6월 25일
• 부양가족: 배우자 1명 + 미성년 자녀 1명
• 신청자 통장 가입기간: 11년 2개월

계산은 무주택기간 8년 이상~9년 미만 18점 + 부양가족 2명 15점 + 통장기간 11년 이상~12년 미만 13점 = 46점입니다.

사례 2: 배우자 통장기간 점수를 더하는 경우

• 신청자 통장 가입기간 점수: 12점
• 배우자 통장 가입기간: 8년
• 배우자 기간의 50%: 4년 → 점수표상 계산값이 3점을 넘더라도, 배우자 합산점수는 최대 3점

이 경우 신청자 통장 항목은 12점 + 3점 = 15점입니다. 이미 신청자 통장 점수가 15점 이상이라면, 배우자 점수를 더해도 통장 항목은 최대 17점을 넘지 않습니다.

6. 가점 계산에서 자주 틀리는 6가지

1. 청약 접수일로 계산하는 실수 — 가점 판단의 기준일은 원칙적으로 입주자모집공고일입니다.
2. 무주택기간을 성년이 되기 전부터 세는 실수 — 기본 출발점은 만 30세가 되는 날 또는 30세 전 혼인신고일입니다.
3. 3인 가족이면 부양가족 3명이라고 세는 실수 — 신청자 본인은 제외합니다.
4. 부모나 성년 자녀를 동거만 하면 넣는 실수 — 부모는 세대주 여부·3년 연속 동거·부모 부부 무주택을, 30세 이상 자녀는 1년 연속 동거를 따져야 합니다.
5. 배우자 통장기간 합산을 놓치는 실수 — 조건을 충족하면 최대 3점을 더할 수 있습니다.
6. 소형·저가주택·분양권·상속지분 예외를 인터넷 표 하나로 판정하는 실수 — 모집공고문 기준으로 확인해야 해요.

자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 가점제로 청약할 수 있나요?

민영주택 일반공급에서 가점제가 적용되는 경우, 모집공고일 현재 1주택을 소유한 세대에 속한 사람은 원칙적으로 1순위 가점제 적용 대상에서 제외되고, 추첨제 물량이 있다면 그 대상에 포함될 수 있습니다. 다만 공급 방식과 지역·단지별 조건에 따라 실제 지원 범위가 달라지므로 모집공고문을 확인하세요.

Q. 분양권·입주권도 주택으로 보나요?

분양권등은 주택소유 여부 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 취득 시점·처분 경위·적용례에 따라 세부 판단이 달라질 수 있으므로, 보유 중이거나 처분 이력이 있다면 청약홈과 모집공고문으로 확인해야 합니다.

Q. 자녀가 군 복무 중이면 부양가족으로 넣을 수 있나요?

미혼 자녀이고 주민등록표상 요건을 충족하는지부터 확인해야 돼요. 30세 이상 자녀라면 최근 1년 이상 같은 주민등록표 등재 요건도 봅니다. 군 복무 중 주소 변동이 있었다면 주민등록초본으로 연속 등재 여부를 확인하세요.

Q. 청약 당첨 이력이 있으면 가점이 초기화되나요?

가점 자체가 자동으로 0점이 되는 제도는 아닙니다. 다만 과거 2년 이내 가점제로 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 사람은 1순위 가점제 적용 대상에서 제외되는 규정이 있어, 재당첨 제한·당첨자 관리와 함께 공고문을 봐야 합니다.

Q. 가점 계산기 점수만 믿고 신청해도 되나요?

아닙니다. 계산기는 사전 점검 도구입니다. 실제 청약에서는 모집공고일 기준의 가족관계, 주민등록, 주택·분양권 보유 이력, 통장 상태를 사업주체가 확인합니다. 공고문과 제출서류 기준이 최종입니다.

공식 확인 경로

• 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙
• 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준)
• 청약홈 — 한국부동산원 주택청약
• 국토교통부 — 주택청약 제도 안내

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